אתם חייבים לבצע שמאות מוקדמת !

במאמר אתן תשובות על מספר שאלות מרכזיות

• מהי שמאות מוקדמת ?

• מדוע יש הבדלים בין מחיר "שוק" לשווי הערכת שמאי ?

• מי צריך להזמין שמאות מוקדמת ?

• איך ניתן להתגבר על הבעיות שעולות כתוצאה מהערכת שווי שמאות נמוכה ?

נכון לימים אלו ( ספט' 2022) שוק הדיור חווה בלבול גדול, הנתונים מבשרים לנו על עליות תמידיות במחירים, מצד שני עלייה בריביות המשכנתא באופן תדיר. נוסיף לזה את חוסר הוודאות בסביבה הפוליטית מקומית וגלובלית ונקבל חוסר וודאות.

אז לפני שנדבר איך זה מתקשר לצורך בשמאות מוקדמת בואו נסביר מה הכוונה ?

שמאות מוקדמת מוגדרת כשמאות שנעשית טרם חתימה על חוזה רכישה. כלומר מדובר בשמאות באוריינטציה לעסקה, לרוב מזמין השמאות יהיה הרוכש המיועד.

חשוב להבדיל בין שמאות שאינה מתקשרת לעסקה, כמו שמאות על נכס קיים לטובת הגדלת משכנתא, או שמאות שנעשית לטובת הסכמי ממון/ ירושה וכו'

הסיבה שאני מדגיש את ההבדל הזה היא רק בהקשר של קבלת מימון על הדירה הנרכשת.

ככל שהמחירים נוסקים, גם גובה שיעור המימון של העסקאות נוסק.

יש חשיבות קריטית לשווי הדירה כאשר מנסים לקבל מימון במיוחד בשיעור מימון המקסימלי

המקובל בבנקים - 75% מימון.

על פי הוראות בנק ישראל שווי דירה לקבלת מימון יהיה הנמוך מבין המחירים בחוזה או בשמאות.

אם יש הבדל בין המספרים הללו הדבר ישפיע על גובה המשכנתא שניתן לקבל וכמובן גם על ההון העצמי הנדרש מצד הרוכשים

מדוע יש הפרשים בין שווי שוק להערכת שמאי ?

קודם כל חשוב לציין שלא תמיד זה המצב, לעיתים מחיר החוזה והערכת השמאי תואמים.

אך יש מצבים שלא כך הדבר.

לדוגמא, מצב השוק הנוכחי, שיש נסיקה במחירים במקביל להאטה בכמות העסקאות שנובעת מהסיבות שפירטתי בתחילת במאמר. יש גם עניין של היצע משתנה בין אזור לאזור.

שמאות מתבססת בעיקר על נתוני עסקאות קודמות באותו אזור. כאשר יש מיעוט עסקאות באזור מסוים, או סוג הדירה המוצעת הינה ייחודית לאזור. לשמאי יש קושי בהשוואה. נוסיף לזה נתונים ספציפיים לדירה, מצב תחזוקה קיצוני לטובה או לרעה, רישום בעייתי, חריגות בנייה וכו'

כל אלו עשויים להשפיע על הערכת השמאי.

כאשר אנו בתקופה של עלייה מהירה במחירים, הרי שכל עסקה היא עסקה בשווי "שיא" . במצב כזה לא תמיד יש מאגר עסקאות עדכני מספיק גדול. ולכן השמאים מתקשים לעמוד "בקצב" העלייה של מחירי השוק.

מהם המצבים בהם מומלץ לבצע שמאות מוקדמת ?

שמאות נמוכה

הסיטואציה השכיחה ביותר לצורך לבצע שמאות מוקדמת היא בלקיחת משכנתא בשיעור מימון מקסימלי. רוכש שיש לו בדיוק 25% הון עצמי משווי הרכישה ( בחוזה ). מציב עצמו בסכנה לאיבוד העסקה במקרה שהערכת השמאי נמוכה מהשווי בחוזה. במצב כזה גובה המשכנתא יהיה נמוך מהיתרה לתשלום בחוזה.

לדוגמא, שווי דירה בחוזה בין הצדדים 1.850 מ' ש"ח. במידה והערכת השמאי נמוכה בכ - 60 א ' ש"ח מהמחיר בחוזה הרוכשים יזקקו להגדלת הון עצמי של 45 א' ש"ח

רישום לא תקין

אפשרות נוספת לסוגיה די שכיחה בישראל הוא מצב רישום לא תקין. לעיתים יש נכסים שמצב הרישום או התכנון של הדירה בעייתי. לדוגמא חוסר התאמה בין מצב היתר בנייה למצב הדירה שנבנתה בפועל - חריגת בנייה. לא כל חריגת בנייה גוררת אחריה הורדת שווי בהערכה. לא תמיד גם הורדה כזו מפריעה לרוכשים שאולי יש להם מספיק הון עצמי בכדי "לכפר" על הערכת שווי נמוכה. מה שכן יכול להוות בעיה הוא בנק המשכנתאות שחריגות בנייה מסוימות או בעיות רישום יגרמו לו להימנע ממתן אשראי על הנכס.

איך נתגבר על הערכת שווי נמוכה בשמאות ?

קודם כל נמנע, ונעשה את המובן מאליו ונזמין שמאי טרם החתימה על החוזה.

נכון שיש רוכשים שלא זקוקים למימון מקסימאלי ואז הערכת שווי נמוכה פחות משפיעה עליהם.

עדיין ישנה אפשרות שיהיו בעיות אחרות של רישום, חריגות בנייה וכו' שימנעו מקבלת גובה מימון מבוקש, יגרמו לריביות גבוהות בשל סיכון במשכון הנכס וכדומה.

אם נקלענו למצב של הערכת שווי נמוכה ללא הון עצמי ישנם מגוון פתרונות מימון להגדלה / השלמה של הון עצמי. על זה אני ארחיב במאמר אחר. ישנן לא מעט אפשרויות וגופי מימון שזו ההתמחות שלהם.

בכדי להימנע מהפתעות בנושא הרישום, מצב בנייה מול התאמה להיתר וכדומה. נדרש להתמקצע בקריאת היתרי בנייה, מדידה, רישום מקרקעין, הבנה בסיסית בדיני מקרקעין , הכרות מצב שוק ורגולציה.

במילים אחרות כדאי שתזמינו שמאי לפני שאתם רוכשים נכס ולא אחרי חתימת החוזה.